不動産コラム

不動産の評価は「固定資産税評価額」でカンタンに知ることができる?

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不動産の評価は金額で表されるのが一般的ですが、この評価額の知り方は対象が土地か建物かによって異なります。

建物の場合

まず、建物の評価を確認したい場合は固定資産税評価額を閲覧すればわかります。固定資産税の評価については、何も手続きをせずとも、住所地の市町村役場から自宅に送られてくる納税通知書で納付税額とあわせて知ることができます。

もし、納税通知書をなくしてしまった時は、市町村に対して固定資産評価証明書の発行を請求したり、市町村役場に行って固定資産課税台帳を閲覧することで固定資産評価額を知ることができます。

建物の固定資産税評価については3年ごとに評価替えが行われるので、きちんと確認しておく必要があります。

なお、この評価替えのタイミングは建物が建てられてからの経過年数で決まるのではなく、基準年度と呼ばれる時期が来た時に一斉に行われる仕組みになっています。

土地の場合

一方、土地の評価については、固定資産税評価額を知りたいのであれば建物の場合と同様に、納税通知書や固定資産評価証明書などで知ることができ、評価替えについても建物の場合と同じ方式で行われます。しかし、土地の評価を知る場合に注意しなければならないのは、土地の評価は固定資産税評価額以外にも表現方法があるということです。

固定資産税評価額以外であらわされる土地の評価の代表といえる例は、相続税評価額です。これはその名の通り、相続税の算定の基礎となるものですが、評価額の算出は主に路線価をもとに行い、路線価が定められていない地域については固定資産税評価額を参照して行うことになっています。

相続税評価額は、路線価や土地の面積、借地権割合などがわかれば計算することができますが、このときの計算結果は概算に過ぎず、正確な評価額を知るためには不動産鑑定士に評価を依頼する必要があります。

固定資産税評価額の知り方は簡単で、建物の評価を参照したい場合はこれだけでほぼ十分ですが、土地の評価を知りたい場合は目的によっては他の評価額を参照しなければならない場合がある点は留意しておきましょう。

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家の査定方法には、机上査定と訪問査定があります。

sateichu

家を売ろうと思ったときに一番気になることが、家の価値ではないでしょうか。

マンション・戸建て住宅の価値は、不動産会社が算出する査定額で決まりますが、その査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。

机上査定を経て訪問査定の順で受けるのが一般的です。

POINT1
机上査定

机上査定とは、簡易的な査定方法で物件情報をもとに、家を見ずに価格を算出していくものです。周辺の売り出し事例や市場の動向などによって家の査定を行い、必要な情報を伝えれば不動産会社に行かなくてもメールやファックスなどで査定を受けることも可能です。

机上査定で算出された査定額は、おおよその目安のため、正確な査定額を出すには訪問査定を受ける必要があります。

POINT2
訪問査定

訪問査定は、実際に家を見て詳しく状態を見てから査定していく方法です。

具体的には、立地条件や間取り、建物の痛み具合や日当たりなど、詳細にチェックしていきます。特に清掃状態が悪いと査定価格が下がることもありますので、可能な限りきれいにしておくことが大事です。

机上査定で評価が良かったものでも、実際に家を見て不具合が訪問査定で発覚した場合、大幅に査定額が下がることもありますから、机上査定は正確ではないということを覚えておくことが必要です。

また、査定額を提示されると、その金額で販売できると思ってしまいますが、それはあくまでも不動産会社の査定額であり必ずしも同じ金額で売れるとは限りません。

訪問査定をすると、近所に売却をするということのがばれると心配する人もいるかもしれませんが、どうしても周辺に知られたくない場合は、あらかじめ査定を依頼する際にお願いしておくとよいでしょう。

また査定価格の根拠をしっかり聞くことが重要となります。優良な業者の場合、評価額の根拠を説明してくれるはずです。また具体的にどう販売するのか、販売計画も確認しておくとよいでしょう。

販売を考えている場合なら査定価格が高ければ良いというわけではなく、売却可能な価格かどうかが大切です。ですから複数の不動産業者に査定を依頼し、適正な価格かどうかを見極めることも大切です。

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離婚時に必要な不動産査定 | 離婚調停での財産分与

wakareyo

不動産査定・マンション査定が必要になるケースは何も引っ越しや買い替えの時だけではありません。昔に比べて増えている「離婚」が原因となってマンションを売却する、という方もいらっしゃいます。

離婚成立にあたって、夫と妻の財産を整理して、分配する時にマンションがいくらで売れるのか?を知るための査定が必要となってきます。

離婚調停時の不動産査定で、まずは相場の金額を知ることが必要となってきます。この場合には、必ずしも売却するわけではありません。どちらかがそのまま住みつづけるケースも多いので、実際に売る為の価格ではないのです。

中には売却する人もいますが、大抵はこのタイミングでは、財産分与のための価格設定が主な目的となります。

調停の手続きなどで関わる弁護士は、不動産関係に明るい人が多いものです。この弁護士が不動産業者に不動産査定を依頼します。売却するケースでない場合には、不動産査定はほとんど物件を実際に見ることなく査定額が出されることが多いようです。

この場合、住所と築年数、広さなどを考慮して判断します。弁護士はその土地に明るい不動産業者に依頼しようとしますから、物件を見なくても割と正確な査定ができるでしょう。

離婚時には、査定額が高い、それとも低いからと言って、クレームを付けるケースはほとんどありません。それどころではないのでしょうね。弁護士が不動産業者に査定させた金額をそのまま使って、離婚調停をすることが多いようです。

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不動産の査定前に知っておきたいこと

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自分の所有するマンションなど不動産の売却を考えているならば、まずは売却額の相場を知ることから始めましょう。査定をする不動産業者ごとに重視するチェック項目が違うなどの理由から、査定金額に大きな違いが出ることもあるので、できるだけ高く売るためにも複数の会社にマンションの査定をしてもらうようにすると良いです。

その時に注意したいことがあります。不動産会社に査定依頼をすると、どうしてもその後の仲介契約を勧めてきます。不動産会社は、物件を預かり、代わりに売却することで初めて利益があがるのです。ですから、査定だけではなく、仲介契約を勧めてくるのです。

査定してもらった不動産会社1社だけでの取引ですと、この査定が実施のところ高いのか、または低いのかわかりません。ですから、必ず複数の会社で査定してもらいましょう。

売却時期をまだ先と考えている方や、不動産会社の強引なやり取りを避けたい方などは、まずは、不動産の一括査定を利用すると良いでしょう。

一括査定をすれば複数の業者に間接的に依頼することになります。一括査定をしてもらうとわかりますが、不動産査定は業者によって異なるのです。これは査定に決まった計算式があるわけではないからです。

たとえ築年数や周囲の環境がよろしくなくても不動産業者の判断は違います。みな同じ判断はしません。一括査定をすることで、業者間でどのような違いがあるかもわかりますので、一括査定をしてみましょう。ただしこの価格がその後の実際の売却価格なるとは限りません。

今住んでいるマンションや住宅を引っ越しするために、住まなくなる事情が出来た時、その物件をどうするか、悩むところでしょう。引っ越しを機に思い切って売却するのか。それとも誰かに貸すのか。その場合には不動産会社に賃貸物件として預けてしまった方が良いでしょう。このような決断をする前に必要になるのが、その物件の不動産価値を調べることでしょう。

不動産会社に査定をしてもらうのです。そこで出された金額はその後の決断に大きく影響を与えます。思ったより高値がついた場合には、思い切って売却してしまうのが良いでしょう。

建物は時間と共に古くなりますから、満足いく金額が提示されたなら、今が売り時と判断できます。そのまま済まなくて所有していても税金がかかってきます。

税金を踏まえて、敢えて賃貸として人に貸すと言う人もいるでしょう。この場合には、不動産会社に預けるのが良いです。その土地を離れる人ならば、尚すべきです。建物の管理なども不動産会社に任せて、一括管理してもらうのです。

確かに手数料はかかりますが、自分で管理するには大変手間と面倒がかかるのです。建物の清掃からメインテナンス、入居者、また退去者とのやりとり、家賃の管理など、実は賃貸をするにはすべきことが多いのです。もしも入居者とのトラブルが発生した場合にも、法律に則って不動産会社は対処してくれます。

このように賃貸に「するならば、多少の費用が掛かっても不動産会社に任せるべきなのです。その費用も考えた上で、不動産査定してもらった金額をどう考えるかが問題になってきます。もうひうとつ、考慮したいのが、物件の環境です。街の開発などの計画がある場合には、所有していた方が得することがあります。

一気に路線価が上がり、不動産査定も今以上に上がる可能性すら考えられるケースも中にはあるのです。このようにいろんなケースを考え、そして不動産査定額を基に、どうするのが良いのか、判断しましょう。その時に注意したいことは、査定を依頼した不動産会社からの話を鵜呑みにしないことです。どうしても業者としては、その物件が欲しいものです。

それを元に利益をあげるのですから、当然でしょう。業者の意見は参考にしながら、どいうすれば一番良いのか慎重に決めていきましょう。

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不動産のオンライン査定の活用と注意

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最近は不動産査定もネットからできるようになっています。大変便利です。何千万という高額な金額が動くマンション・一戸建ての査定ですら、ネットから査定依頼することができます。

売却価格の相場を知る、という意味では、「車の一括査定サイト」「引っ越し料金比較サイト」などは、マンションを売るのに比べれば私たちの生活にとって身近なので利用したことがあるという方もいるでしょう。

ただ、マンション・一戸建てなどの住宅の査定については、一生のうちに1度やるかやらないか、というレベルの問題なので、さすがに不動産査定サイトを使い慣れているという人は少ないでしょうね。(マンション経営など不動産投資をしている方などの場合には、何度も利用している方は多いのかもしれません。)

自分の一戸建て・マンションの価値をはっきり知っておきたい! というケースがあります。遺産相続や離婚調停などの場合です。

また、今すぐ売るというわけではないけど、将来的に売却したいと考えている人にとっても現在の価格を知るのは有益でしょう。

自分の中で査定前にボーダーラインを決めておいて、それ以上で売却できそうなら売却しよう!それ以下だったら売らないでおこう!というのも良いでしょう。ただ、ネットでのマンション査定額というのは、概算であり、大まかな目安金額ですので、そこのところは理解して利用しましょう。

さて、不動産査定を行っているサイトはたくさんあります。いろいろありますから、どのサイトがいいのか、実際にサイトを見てみましょう。

そこで注意したいのですが、無料査定ではありますが、査定をした後に不動産業者から連絡があります。どうせマンションを査定してもらうなら、より多くの不動産業者に査定してもらって一番高く売れそうなところにお願いしよう! と考える方もいるかもしれませんが、あまりに多いと訳がわからなくなりますし、業者とのやり取りの手間も半端じゃなくなります。

大手の不動産業者やその地域での売却仲介経験豊富な地元に密着しているカタチの業者などの中から、信頼できそうなところへ数社まずは査定をお願いして、その中から、高額査定を出してくれた会社・その他、対応が良くて気持ちよく売却活動がこれからできそうなところ、などの指標を持って選ぶようにしたいものです。口コミなどを下調べしておいてから不動産査定をお願いする、というのも良いでしょう。

不動産の価値について

不動産の価値というのは、年数が経つにしたがって下がっていくのが一般的です。売却額が時とともに減るのが一般的、という点では、自動車の査定と似ています。型落ち、また年式が古くなれば、一部の人気車種を除けば車の査定額は落ちますよね。これと同じです。

また、貴重価値があれば値段が高くなる、という点でも車と同じです。その土地や環境などにより、マンションの価値が高くなるケースもあるのです。

今で言えば、都市部のマンションは今価格が上がっていると言われ、オリンピックへ向けて2017年・2018年頃までは上がるのでは?という噂もあるようですが、これはいわゆる「プチバブル」と言ってもよい状態、と捉えることもできます。売却予定がある場合には、値上がりしている今のうちに手放す、ということも視野に入れておいても良さそうです。

査定の基本になるのが、全国の路線価です。それを基にして金額ははじき出されますから、自分が住んでいる家の近辺の路線価を一度チェックしてみるといいでしょう。

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不動産査定と不動産会社に売却をまかせるということの説明

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自分が住んでいるマンションを売却するためにはまずその価値をはっきりさせなければなりません。売却価格です。買いたいひとに向けて価格を示さないことには買い手はつきませんね。これは当たり前のことでしょう。そのために不動産査定をしてもらいます。

このように売却のための価値を不動産会社が決めることが不動産査定なのです。不動産会社では、いくらなら買い手が付くかをまずは考えます。買い手がつかないと利益になりませんから当然のことでしょう。

そして預かった物件を売却するためにはリフォームが必要になるかもしれません。そのようなケースに於いては、予めその費用も加味して不動産査定が行われます。全て買い手を意識して査定をするのです。ですから売却する立場からすると不満が生じるかも知れません。どうしても不満なら、別の不動産会社の専門家に査定をしてもらうしかありません。

不動産についての知識の全くない素人ではマンションの売却はほとんど無理な話ですから、どうしても不動産会社のお世話になるしかないのです。仲介契約を結び後は不動産会社に任せるしかないのです。これはある意味デメリットかも知れませんが、メリットもあるのです。

もちろん不動産業者の担当者と簡単なやり取りをするだけで、あとはほぼ何もしなくてもあなたのマンションを買いたいお客さんを探してくれるのはもちろん大きなメリットとも言えます。しかし、それ以上に重要なことは、売却後に発覚した建物に関する苦情などを売却する本人に代わり解決してくれるようになるってことですね。

売却する本人でさえ知らない建物上の不具合、例えば水漏れなどです。そのようなトラブルに関して全て不動産会社が解決してくれるのです。この点、不動産査定の難しさがわかります。売却する人は、査定価格が低かったり、また仲介手数料などで費用がかかるのですが、全く知らない他人に売却してくれて、全て責任を負ってくれることを思えば、案外安い出費という風にとらえることができるのかもしれませんよね。

マンションや一戸建て・土地などの不動産を売却する側としては、それは出来るだけ高く売ってほしい。できるだけ高い査定をしてほしいと思うのは当然です。しかし、そこは簡単ではありません。そこには相場が存在するからです。確かな相場、決まりに則った査定と言うものは実はありません。もちろん目安はあるのですが、査定金額はその不動産会社が決めると言っていいでしょう。

実際に物件を見て、いろんな項目をチェックして査定価格をはじき出します。ただ、この金額はこれなら売れるという不動産会社なりの計算された金額と言っていいでしょう。今住んでいるマンションを売ろうとしても、自分ではほぼ不可能でしょう。どこから買い手を探してくるのでしょうか。価格交渉はどうするのでしょうか。これらの重要な事に関して不動産会社はプロなのです。専門家ですから、不動産会社に任せれば、今のマンションはたいてい売却できるでしょう。しかし、そこには妥協が必要になるケースも多いのです。

査定価格はあなたの希望価格よりも下になってしまうこともあるからです。ここでの妥協はどうしても必要です。そうしないと「いつまでもなかなか売れない・・・」なんてことになりかねません。ただ、物件によっては、思いのほか高い査定額が提示されることもあります。購入時はさびれていた街が、売却する時には交通網も発達してガラリと様相を変えた、なんてケースでは嬉しい結果になるかもしれません。

つまり査定額は売れる金額と言い換えて表現をしても良いものかもしれません。この金額なら不動産会社が売れる、と思える金額なのです。これから売却しようとしている人は、その感覚を理解しておくと良いでしょう。

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