マンション売却コラム

マンション売買の際に目にする「オーナーチェンジ」ってなんですか?

mankei

マンション物件を探している方は、売りに出ているマンション物件の広告を見る機会が多いでしょう。

そんな中でオーナーチェンジという見慣れないワードを目にすることがあります。このオーナーチェンジとはマンションのオーナーが自分で住むのではなく、投資用の物件として所有しているということになります。

つまり投資用のマンションとして購入し、賃貸借契約を結んで賃借人から家賃収入を得るという不動産投資になるのです。

オーナーチェンジ物件として売りに出ているマンションは、自分が住むためのマンションを探しているのではなく投資用のマンションを探している方向けにあると思っていいでしょう。

もちろん賃貸借契約の期間が終了すれば入居している賃借人が退去することになるため、賃貸借契約期間中は家賃収入を得て、退去した後に自分が住むという方法もあります。

マンションを購入すればローンを返済していかなくてはなりませんが、家賃収入をそのまま返済にまわすことができるので心配はいりません。

マンションのオーナーとして投資用の物件を探している方なら、現在の賃借人が退去した後も引き続き賃貸物件として新しい入居者を探さなければなりません。この場合は賃貸物件を扱っている不動産会社に依頼をすれば、入居者の募集から賃貸借契約の締結、物件の管理、退去後の原状回復等を全て任せることができます。

不動産投資が初めての方は何かと不安がありますが、物件管理を行っている不動産会社を選べば自分で行うことはほとんどありません。しかし、物件を所有する上である程度の知識は身につけておく必要があるでしょう。

例えば敷金返還義務についてですが、通常賃貸物件は賃貸借契約の時に敷金を預かります。あくまでも預かっているお金になるため、退去する時は敷金返還義務という決まりに従って預かっている敷金を返還しなければなりません。

敷金に関してはトラブルに発展するケースが多いため、敷金返還義務の内容を熟知しておきましょう。

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マンション売却前に検討の価値あり?「セカンドハウス」で田舎暮らし!

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団塊の世代の方は定年を迎えましたので、退職をして年金で老後を過ごす態勢に入った人も多いのではないでしょうか。年齢的には団塊ジュニア世代も独立して孫がいるケースも多いでしょう。

ほとんどの人が家のローンも終了、もしくは終了に近く、子供も独立してほっと一息ついて老後はのんびりと暮らしたいと考えています。そうなると多くの人が田舎の自然の中でゆったりとしたスローライフに憧れるものです。

団塊の世代は多くが都会で働き、働くために都会に通える範囲に頑張ってマンションや戸建てなどの住居を購入したはずです。一般のサラリーマンですと一戸建ては予算的に難しいのでマンションが多かっただろうと予想できます。

もちろんマンションでも都会のマンション価格を考えればローンの支払いはかなり家計を圧迫していたでしょうから、サラリーマンとしては上出来と言うべきでしょう。

しかしほとんどは小型マンションですから子供家族と同居はできません。必然的にマンションには老後を過ごす夫婦二人が残り、子供家族は別に住居を構えることになり、将来的にはマンションは不要になっていまいます。

そんな時、マンションを早期に売却して田舎に家を買い替えて移住をするというケースも多いようです。

やはりこれまで庭がなく菜園や庭いじりもできなかった生活を考えれば、マンションを売った差額と年金でスローライフを送るというのは魅力的です。

しかし、簡単にマンションを売却するのは少し慎重に考えた方がいいかもしれません。

マルチハビテーションという形式が最近話題です。これは都会にこれまでの住居を維持しつつ、田舎に理想的な住居を構えて必要に応じて住み分けるというものです。

大自然の中のログハウスなどは大変魅力的ですが、冬季や雨季は老人には辛いものがあります。また病院などのインフラは都会に及びませんから体調によっては不安な時期もあるでしょう。

マルチハビテーションなら好きな時に都会の自宅に帰ることができます。マルチハビテーションは主に過疎地をメインとしていますから土地代も大変安く、ローンを組んだとしても年金だけで十分に払える可能性もあります。

しかも、「週半分だけ都会で仕事をする。」などライフスタイルに合わせて臨機応変に住み分けることもでき、生活の自由度も高いですね。

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2018年頃までは都市部のマンション価格は上がる?売るなら今?

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マンションの価格というのは需要と供給のバランスで決まるものです。人気の場所であるほど、高値がつきます。

東京では、2020年に再びオリンピックが開催されることに決まりました。オリンピックとなれば、競技場の建設や外国人観光客の誘致を行うために、様々な開発が行われます。それゆえに、普通なら東京都市部のマンション売却価格は急上昇する、というのが流れです。

しかしながら、東京の場合には、インフラも整っていますし、コスト削減ということもあって既存の施設を有効活用するという方向で進んでいます。そのため、観光業や小売業に比べて、建設業に対する東京オリンピックの特需は小さいという見方もあります。

ただし、値上がりをしないわけではありません。

中国の投資家が資産運用のために、東京都内のマンションを購入している動きもあるからです。ですから、オリンピック前の2018年頃が地価上昇のピークになるのではないか?という予測があります。

もし、マンションの売却を考えているのであれば、ピーク前に売っておけば、売却価格が下がるリスクを抑えることができるのです。注意点としては、地価の上昇が起きているのは、主要な駅周辺や観光スポットの周辺、というごく狭い範囲にとどまっていることです。

ですから、オリンピックの開催会場から遠かったり、観光名所がないという地域では、オリンピックの需要は地価にあまり影響しないと考えられ、売却のタイミングは異なります。ちなみに、オリンピック終了後のことを考えると、売却をするべきかどうかという判断は難くなります

なぜかというと、競技場などがオリンピック終了後に、どのような運用をされるのかによって、恒常的な需要が出てくるかもしれないかです。

一方で、選手や観光客が去ったことで、マンションの需要よりも供給が上回り、地価の下落してしまうかもしれません。

そうなればマンションの売却価格が下がるリスクも有りますから、情報収集を怠らず、状況をよく分析する事が必要です。

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