不動産投資コラム

不動産投資するならシングル物件?ファミリー物件?

シングル物件への投資の場合

不動産投資と言っても扱う物件によって、投資額から、経費、また維持のための注意事項などは違っています。そしてメリットもデメリットも違います。シングルの物件を取得して投資をしようとしている人のためにも、そこのところは充分理解しておくことが重要です。またこれから不動産投資を考えている人も、どのタイプの物件に、どんな特徴があるのか。良く理解しておくと、他の物件との違いがはっきりして、選ぶ際の参考になる事でしょう。是非参考にしてみてください。

「シングル物件」の特徴はなんでしょうか。まず言えることは都会ほど、その需要が高いと言えます。また近年、未婚率が増加傾向にありますし、単身赴任者、そして1人暮らしの需要が高くなっています。

シングル物件の場合には、駅から近い事、周りにお店がある事等、多少家賃が高くても利便性が高い物件が好まれます。独身者は自由になるお金が意外に多いものです。住居に、そして環境に贅沢を求める人が少なくないのです。このとうな重要にあった物件探しがあ鍵になります。

またシングル物件というのは、狭い部屋であってもそれなりに家賃を高く設定出来るのです。ですから広さと収益で考えるとシングル物件の方の方が収益性が高いと言えます。これが大きなメリットでしょう。しかし、同時にデメリットがあります。独身者故に入退去が頻繁なのです。これはつまり、空室になる機会が多いとも言えます。ですから、常に入居に関して気を遣うことになります。これはデメリットですね。投資してはい終わりではないのです。管理が大変になるのです。このように、シングル物件に、メリットとデメリットがあります。同様にファミリー向け物件にもメリット、デメリットがあります。比べて自分に合う投資をすると良いでしょう。

ファミリー物件への投資の場合

不動産投資は、投資する物件の種類によって、その後の対応が違ってきます。またメリット、デメリットも違います。どんな物件に投資するのか。その判断のためにも、いろんな物件のケースを良く知ることは大事です。シングル物件に関しては、先に述べました。ここではファミリー向けの物件について考えてみましょう。ファミリー向けの物件ももちろんメリットもあればデメリットがあります。最終的には投資する方の判断となります。まずは、よく調べることが重要です。

さて「ファミリー物件」のメリットです。まずは、単身者向けの物件と違い、お落ち着いた入居状態ということが挙げられます。ですから安定した収益が見込めます。ファミリーの入居というのは、転勤などが単身者に比べて少なく、特にお子さんの転校などが関わりますから、簡単に引越しに踏み切れません。ですから自然長期入居になりやすいのです。これは大きなメリットでしょう。

空室の期間が短くなる可能性が高いと言えます。しかし、当然同時にデメリットはあります。賃貸でかかる費用よりも新築をして所有する方が良いという計算をする人もいるのです。長い目で考えた場合、いつまでも賃料を払い続けても、自分のモノにならない。それなら最初から購入したほうがいいという判断です。戸建ても以前より安く購入できるケースもあります。これは単身者にはない考えであり、ファミリー故の事情です。

その影響もあり、ファミリー向け物件への入居が減少する現状も理解しておきましょう。ファミリー向け物件は単身向けよりも家賃が高く設定してありますから、一度空室となれば、収入の減額は大きくなることでしょう。また、入居時にかかるリフォーム費用はシングル用に比べて広い分、費用がかかります。これもデメリットと言えるでしょう。こうしたデメリットをしっかりと理解した上で、不動産投資を気めましょう。

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「J-REIT」という不動産投資のかたち

不動産投資は、個人が物件取得をして、回収と共に収益を上げてくものです。しかし、不動産投資はそれだけではありません。どちらかというと、投資信託と呼んでいいものがあります。それが「J-REIT」と言う不動産投資です。基本的には普通の不動産投資と同じです。ただ、「J-REIT」は、不動産投資法人と言ってもいい会社の様な形態で運営されているのです。

投資するには、まずこの団体から投資証券と言う「株式」に近いものが発行されますから、それを購入します。そこから得た賃貸収入、売買益等を資金を託した投資家達に分配金として還元をしていくと言うかたちなのです。このかたちは元々アメリカで出来た仕組みです。「J-REIT」とは「Japan Real Estate Investment Trust」の略です。なかなか理解ができない人には、株式売買と同じと思ってもらっていいでしょう。

実際、証券取引所でJ-REITの取引が行われる事で価格が決まります。この価格が重要ですが、価格は投資家達の需要と供給で常に変動していきます。ここで利益がでれば、投資家たちに分配金と言う形で支払われます。
この分配金の分配は通常算毎に出されます。年1回、年2回が大体と言っていいでしょう。

また、銘柄によっては税制面でのメリットも有るのが、魅力のひとつでしょう。また、比較的分配金を投資家に出しやすい不動産投資で有る事も魅力です。いい事ばかりではありません。価格自体が暴落してしまえば、損害を受けることになります。ただ、この手の投資は、投資する金額は多くはないので、個人が最初に行う不動産投資としておススメしたいものです。ひとつの経験として投資の入門者にはこれで、投資というものを知ることができることでしょう。

「J-REIT」のメリット

不動産投資のひとつに「J-REIT」があります。これは個人での不動産投資のケースに比べて言えるのは、多分に株式投資に近いものがあります。それ故のメリットがありますからここで紹介しましょう。

○少額からの取引ができること・・・個人で不動産投資では、物件取得から維持、そして経費など、かなり高額な資金が必要になります。しかし「J-REIT」は違います。多くの投資家達から集めた資金を基にして運用するために、投資する誰もが少額で済むメリットがあります。ですから失敗した場合のリスクは少額で済むのです。

○分散投資が出来る・・・少額から投資できますから、ひとつだけの投資ではなく、あちこちの案件に分散投資をする事が出来るのです。

○専門家による運用・・・この「J-REIT」は不動産投資のプロが運用をしてくれますから、投資の経験がない素人でも、どこに投資すればいいのか、それほど悩むことなく、判断ができなくても大丈夫であり、すぐに投資が出来るのです。

○利益がほとんど分配される・・・「J-REIT」で不動産投資によって得られた収益は、投資家に分配される仕組みとなっています。

○常に取引可能です。・・・「J-REIT」は上場の団体です。株式と同じ様に、購入や売却が自由にいつでもできます。

このように、「J-REIT」には、様々なメリットがあります。個人での不動産投資のようなハードルの高さはありませんから、「J-REIT」で投資して利益をえることももちろん出来ますし、ここで不動産投資の経験を積んで、将来的に個人で投資するのもひとつの手と言えるでしょう。

「J-REIT」のデメリット

先に「J-REIT」のメリットを紹介しました。しかし、メリットばかりではありません。当然デメリットもあります。「J-REIT」に投資する前にデメリットも十分理解しておくことが重要です。ここで「J-REIT」のデメリットを紹介していきましょう。

○不動産価値の低下・・・購入した時の価値がそのまま続くことはあり得ません。常に変動しますから得をすることもありますが、デメリットとして当然不動産価値が下がった場合には損をすることになります。ですから常に変動している金利環境、市場、世界情勢等、を自分なりに分析することが求められます。ITが保有している不動産の価値が低下し、賃料収入や売却益が減少してしまうと言う事が考えられます。

○金利変動による低下・・・「J-REIT」は、多くの投資家から資金を調達し、そのお金を基にして運営をします。しかし、その他にも金融機関から借り入れをして増資をするような形で運営をしている場合も有ります。
この場合、もしも金利変動が起きてしまい、金利が上がった場合には、分配金が低下してしまうことがあります。

○地震・火災での損害・・・これは個人の不動産投資の場合にも言えるのですが、「J-REIT」の保有している不動産が地震や火災等の被災をした場合、当然収益に影響を及ぼし、分配金や売却金等が低下してしまうことになります。しかし、個人での投資額よりは大抵の場合少なくて済むでしょう。

○「J-REIT」自体の衰退・・・「J-REIT」は上場団体です。一般の企業と同じく、業績が悪化すれば、上場は廃止するでしょうし、場合によっては倒産もあり得ます。そうなれば、価格は下落し、取引が停止してしまう可能性があります。

この様に、「J-REIT」には、メリットもありますが、同時にいくつものデメリットやリスクがあるのです。ですから、よく考えてから「J-REIT」に投資をするようにしましょう。

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不動産投資と節税の話

近年では低金利時代を迎えていることで投資などを考える方が増えていることが特徴です。株やFXなどを行っている方も多い傾向にありますが、一方では不動産投資を積極的に行っている方も増えていることも事実です。不動産投資の方法であれば、将来的に継続して家賃収入を見込むことができる方法になることから、大きな収益を期待できるものとして取り扱われています。

不動産投資の方法では、一部では節税に効果的と言われることがあり、人によっては反論される方が存在していることも事実です。この点に関しては実際に節税に成功できる事例なども存在しているので、予め学習を行った上で不動産投資を始めることもおすすめの方法です。

節税については、サラリーマンとして普段は仕事をしている方が不動産を購入して家賃収入を得ている場合では、会社での給料から所得税が差し引かれていることになります。しかし、不動産運営を行っていて、赤字の決済になった場合では、確定申告を行う方法で、サラリーマンとして支払っている所得税から還付されることが基本です。

実際に赤字になる要素としては、例えば物件をリフォームしたりリノベーションを行った際には、年間の家賃収入を大きく超えて赤字になってしまうことがあります。このような状態であれば確定申告を済ませる方法で、還付金を得ることができ実際に節税を行うことができる内容です。

次に減価償却費を考えることができます。帳簿上で減価償却費を計算に入れた場合では、実際にはプラス収支になっていても、帳簿上では赤字となってしまうこともあり、このケースでも所得税の還付を受けることができます。ただし、減価償却費の計算では将来的には効果が無くなってしまうものと解釈することもできるので、永年にわたって利用できる内容ではありません。

それでも、必要経費に関しては家賃収入から差し引くことができるので節税を行うことも不可能ではなく、その際にはしっかりと確定申告を利用することが基本です。

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不動産投資するなら新築物件?それとも中古物件?

不動産投資で物件を選ぶには新築物件と中古物件のどちらが良いのでしょうか。

そもそも新築と中古で大きく違うのは築年数、すなわち耐用年数ではないでしょうか。当たり前のことですが新築の方が耐用年数が長くなります。このため、新築と中古を比較して利回りがほぼ同じであれば新築の方が良いということになります。また住宅の品質に関する法律が平成12年に施行されたことで、それ以前に建築された物件と法律施行以後に建築された物件とで評価に大きく開きが生じることになりました。

では実際にどの程度利回りに差があると新築の方が良いということになるのかと言いますと、これだけでは判断するのが困難です。たとえ利回りが良くても耐用年数の面においても年数の差が開かないと購入金額が低い中古物件の方が有利になってしまうことがあります。

このため、利回りと耐用年数と物件価格のバランスを見て生涯収益を計算する必要があります。つまり、利回りが良くて、耐用年数も長く、さらに物件価格も中古物件と差があまり生じない場合は耐用年数の長い新築物件の方が良いということになるのです。次に中古物件についてですが、築年数のみならず物件の状態によっても品質にかなりバラツキが生じてしまいます。このため、中古物件を綿密に精査していけばもしかしたら新築物件よりも有利ということもあるのです。このようなことを考えると個人で物件を見極めるのはなかなか難しいことも多いと思われます。

このため、まず優良な物件を提供していて、なおかつ信頼できる不動産業者を探す必要があります。ただでさえ不動産投資は長期投資であるためになおさら良好な関係を築けるパートナーを探す必要があるのです。ただし事前に予算はどの程度を考えているのか、投資する不動産のタイプは既に決めているのか、どのエリアに投資するのか、等を踏まえた上で業者選びをしていくようにしてください。実績と信頼のある不動産業者であればこちらの要望に対して親切に対応してくれるはずです。

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不動産投資で不動産購入時にかかる税金・手数料などの費用

不動産投資をするにあたっては、まずはアパートやマンションといった不動産物件を購入しなければならず、その本体費用は当然かかるものといえますが、そのほかにも、手数料や税金などのさまざまな種類の費用がかかることは、常に頭に入れておかなければなりません。

まずは税金関係ですが、不動産の売買にあたり、売買契約書に貼付する収入印紙は、印紙税法とよばれる法律によって定められた税金の一種ということになります。契約書に書かれた金額の区分に応じた額面のものを貼付しなければならないため、不動産のような高額な取引にもなると、印紙税の金額そのものも高額になってきます。

また、不動産を取得した場合には、その価格に一定の税率を乗じた金額の不動産取得税も都道府県に納付しなければなりません。実際の納付は申告してからしばらく経過してからとなりますので、印紙税のように売買と同時ではないものの、それなりの金額の出費は覚悟しなければなりません。

不動産の名義を変更するにあたっては、法務局に登記申請をすることになりますが、このときにも登録免許税を印紙をもって納付しなければなりません。

さらに、固定資産税や都市計画税は、年初に所有者であった人がすでに年度分をまとめて納税しているはずですが、不動産業界の慣行として、投資のために買い取った人が、日割り計算で取得以降の日数分をもとの所有者に返還することになっています。

いっぽう、手数料などの税金以外の費用についても、たとえば投資物件を不動産会社の仲介で購入したのであれば、その金額に応じた仲介手数料を支払う必要が出てきます。ほかにも、登記をするときに書類作成や申請の代行をした司法書士に支払う報酬がありますが、これはみずから法務局に申請するのであれば不要になる費用です。

投資物件をローンで購入するのであれば、金融機関の融資事務手数料や、保証会社への保証料の支払いなどといったものも必要になるほか、あわせて火災保険料や地震保険料の払込みも必要となってくるでしょう。

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不動産投資と株・FXへの投資の比較

個人投資家が行う人気の投資方法としては、不動産投資とFX・株の2つが有名となっています。この2種類の投資方法においては、様々な面で違いが生じています。以下においては、その2の投資方法の違いを説明していきます。

まず、不動産投資とFX・株では、投資期間に違いが出てきます。FX・株の投資では、数週間のスイングトレードや数日の短期売買が可能となっています。それに対して、不動産投資は数年または数十年といった長期の投資が中心となります。

そのため、FX・株の投資では値上がり益を期待し、キャピタルゲインを得ることが目的となってきます。逆に不動産投資では物件の値上がり益よりも、家賃収入を元にした配当を得ることが目的となります。

以上からFX・株の投資では短期的に大きな収益を上げられる可能性がありますが、見込みが外れると元本を大きく減らしてしまうリスクが存在します。FX・株ではレバレッジを掛けた取引も可能なため、相場しだいでは一度に元本を失ってしまうこともあり得るのです。

一方、不動産投資は短期的に大きな収益は見込めませんが、安定して配当が得られるローリスクの投資が可能となってきます。不動産価格の変動はFX・株ほどは急激ではないことから、一定の元本は確実に確保できるメリットがあります。

また、FX・株の投資資金としては数万円から数十万円といった少額で取引ができるのに対して、不動産投資は比較的高額の投資資金が必要となる特徴があります。不動産投資ではタワーマンションなどの1室を購入するとなると、数千万円の資金が必要となる場合もあるからです。

しかし、近年では個人投資家ではREITを購入することで、100万円程度の資金で投資ができるようになってきています。従来型のマンションの1室などに投資をする方法では、物件の売却を思うようにできないリスクが存在していました。しかし、REITならば証券会社で自由に売買することができ、流動性の高い投資をすることが可能になっています。

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不動産投資での物件購入の流れを解説

不動産投資において投資用物件を購入する場合は、まず物件の選定からはじめることになります。インターネットや情報誌などで資料を集め、それらをじっくりと比較して検討します。資料だけでわかることには限りがありますが、それでも告知事項の有無や違法建築の可能性、物件の基礎的な情報、漠然とした周囲の環境については把握することができますので、物件購入の最初のステップとしてとても大切なことになります。

次に気になる物件をいくつか見つけたら、それらを取り扱っている不動産会社に連絡して物件に関する問い合わせをしてみます。不動産会社に問い合わせればより細かい情報を手に入れることができるうえ、インターネットや情報誌にはまだ反映されていない新しい物件の情報を教えてくれることもありますので、これらの会社は積極的に活用するといいでしょう。

購入対象となる物件をある程度絞り込むことができたら、今度は実際にそれらの物件を見学します。不動産会社に連絡して物件を案内してもらいましょう。実際の見学では室内のリフォーム状況や内壁、天井などのシミやカビの有無などをチェックし、外観の劣化具合もきちんと見ておきます。駅までの距離やコンビニやスーパー、公園の配置など生活環境についても確かめておくことが大切です。

気になることは不動産会社の担当者にしっかり確認しておき、できれば近所の人に生活環境について話を聞いておくといいでしょう。

購入する物件が決まったら収支計画を策定します。これは素人には少々難しいので、不動産会社のアドバイスを受けて策定しましょう。銀行の融資を受けるのであれば資金計画も必要です。収支計画や資金計画はプロの力を借りて正確かつ慎重にすることが重要であり、無理な計画を押し通せば破綻することになりかねません。この時点で無理があるのであれば、投資を一度見直すことも必要です。

不動産投資にはメリットだけでなくリスクもあります。ですからプロである不動産会社のアドバイスを積極的に活用することが非常に大切です。

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不動産投資で考えられるリスク的側面について

不動産投資を行う方が近年では増えていることが特徴です。お金の投資方法としては他にもいくつかの手法があり、中には株などを利用している方も存在しています。不動産投資の場合では不動産の価値が大きく変動しないものになり、資産価値がゼロになってしまうことがないものと考えられているので、投資方法としては注目されています。

しかし。不動産投資の方法でも一定のリスクというものがあるので、この点にも留意しながら投資を決めることがおすすめです。

実際に起こる可能性のあるリスクの中には、空室管理を挙げることができます。例えばアパートを棟ごと購入している方であれば、6室入居できるところを3室しか入居者を確保できない場合では、利回りも十分に得ることができない状態に陥ってしまい、住宅ローンを利用している方にとっては、その返済方法について困ってしまうことになります。

マンションの1室を購入されている方も多くいますが、同じように空室の期間が長くなってしまった場合では、そもそもの家賃収入を得ることができない状態になるので、仲介を依頼している不動産会社選びもしっかりと行うことが求められています。あまりに空室が目立ってしまっている環境では、不動産会社を変えてみる方法も効果的です。

次に家賃滞納のリスクも存在しています。入居者が家賃を支払わない場合に発生してしまう内容ですが、この点に関しては入居審査を行う際に保証人を用意する方法や、保証会社を利用する方法などもあり、解決策は用意されているので、知識を持って行動することが必要です。

火災や地震などによる影響を受けてしまうリスクもありますが、この内容では保険に加入していることで安心感を得ることができます。最後に経年劣化による影響も挙げることができます。どのような物件でも古くなってしまった場合ではリフォームする必要があり、家賃の相場が下がってしまうというリスクもあります。

様々な条件というものがありますが、前もって不動産投資についての知識を得ておくことは大切なことです。

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2020東京オリンピックへ向けての東京の不動産価値

 不動産投資を考えている人は、確実に成功するためには失敗の少ない地域で投資をしたいと考えるでしょう。そういう意味では、現在の東京都は最もリスクの低いであろう地域の一つです。

これからの数年間は、東京オリンピックの開催に向け東京都そのものの魅力を高めるために、次々と都市開発が行われています。よって、都内に新しく魅力的な場所が増えれば、一層東京の不動産価値が高まるため、結果として投資が上手くいくことにつながります。

また、このように考える人が多くいることから、都内不動産に対する需要がある程度の水準を上回って推移することが期待されるため、不動産価値は上昇傾向に進むでしょう。

 しかし、都内の住宅が全て借り手がいるという状況ではなく、空き家が少なからず存在していることを考えると、全ての不動産投資が成功するとは限りません。現在の税制度上で節税効果の高い超高層タワーマンションについては、人気があることが言うまでもありませんが、それ以外の節税効果のなく借り手の確保が難しい住宅であれば、東京オリンピックは関係なく投資価値を見出すことが難しいでしょう。

また、高層タワーマンションの節税効果も今後については疑問があり、税制改正によって、その節税効果は失われてしまう虞があります。そのため、政府の判断一つで、現在の高層タワーマンションの価格上昇トレンドは反転してしまうリスクもあります。

 ただし、東京オリンピックに向けて観光客が増加して、ビジネスホテルの供給不足になることから、新たに民泊という制度を導入する方向に向かっているため、民泊が認められた都内の地域については、不動産投資をする価値が高まるでしょう。民泊の場合、年単位での契約ではなく、最短では1晩しか泊まることがないため、内装をしっかり整え、それなりのアクセスの良さが確保されれば、通常の賃貸投資よりも空室率が低く抑えることができる可能性もあり、不動産投資の魅力が高いと考えられ、不動産価値が上昇すると考えられます。

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不動産投資の3つの利回りについて

利回りとは投資した金額に対してもうけがどれだけあったかを示すもので、不動産投資では物件を買って1年間の利益の程度を表します。不動産投資には3つの利回りがあります。

最も一般的なのが表面利回りです。年間収入を購入価格で割って100をかけると計算できます。

次に想定利回りとは、現状は空室だったり売主が入居中だったりして、賃貸に出せた時に得られる利益の目安です。予想した年間収入を購入価格で割り、100をかけます。家賃収入は相場から導きます。入居者が予想通りに契約してくれれば想定利回りに近い利益が出ますが、実際は上手く入居者が見つからずに下がることが多いです。

そして実質利回りです。これは税金や維持費などランニングコストを踏まえて計算します。年間収入から年間支出を引いたものを購入価格で割り、100をかけて計算しますが、不動産投資で最も大切な利回りです。年間支出には保険料や固定資産税、修繕費、弁護士への費用などがあります。家賃収入が多くても維持するのにお金がかかれば、実質利回りは下がります。建設してから10年以上経ったマンションでは、本体価格は安いですが家賃相場はあまり変わらないので、表面利回りは8%ほどです。

しかし古いと修繕費にお金がかかるので、実質利回りは5%程度になります。反対に建設して10年未満のマンションは、本体価格が高いですが、入居者を確保するには家賃を高くすることができず家賃収入が伸びません。よって表面利回りは7%くらいです。維持費にはお金をかけなくても安全で住みやすい空間を提供するため、実質利回りは5%と築年数によって違いはそれほどありません。

利回りを高くするためには、どの計算でも出てくる購入価格を安くする必要があります。売主の事情で早く売却したがっていたり、空室になる要因があったりすると物件価格が安いです。

また不動産の運用が得意ではない人が、不動産投資に慣れていない業者に依頼すると、相場より安くで売られることがあります。

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