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二重床・二重天井は必要?マンション購入前にチェック

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マンションを査定に出して別のマンションの購入を検討する場合、「二重床・二重天井」という言葉に出くわすことがあります。このページでは、マンションに住んでいても普段はあまり意識することの少ない「床・天井」についてお話していきます。

マンション等の床スラブでは二重床と呼ばれる案内がされている場合があります。この場合には、実際に床スラブが二重になっている訳ではなく、つまり、コンクリート等の床板となる、いわゆる構造体のスラブの上に、例えば木組をして木質系のフロアーを張ったり絨毯を張った状態の仕上げのことのいいます。

床スラブが二重となる場合では、本来は、コンクリートがある程度厚みがある中空スラブ等の場合を指し、この場合には配管は全てその中空内部を通って配管がされることになります。それは天井においても同じ意味を持ち、一般的に記載がされているのはコンクリートによるものではないことを意味しています。

マンションを購入する場合においては床下があるか、また、天井裏があるのかでは大きな違いがあり、それは、まず、第一に遮音を上げることができます。

直床では直接階下に音が伝わることになり、床下が無い場合などでは、毛足の長い絨毯を敷くなどの対処法しかなくなります。また、その高さにもよりますが床下があることによって設備の配管を設けることも可能となり、ほとんどはパイプシャフトに集まるもののそこまでの音が他の居住者に聞こえないというメリットもあります。

マンション等で二重床・二重天井になっていない場合にはリフォームをする場合に困ることになります。間取りなどを変える場合では直床ではコンクリートに直接取り付ける必要が生じるためにその音も大きく、他の居住者に迷惑がかかることになります。

マンションで二重床・二重天井の場合ではコストを落とすために床の高さや天井の高さは各部屋とも同じ寸法が多く、この場合には間仕切りも後施工となっていることが多いことから、リフォームで間取りを変える場合などでは、それぞれ、天井と床の間だけを施工すれば良いことになり、比較的簡単に間取りの変更を行うことができます。

また、リフォームでは、コンセントの位置や照明などのライティングを楽しむ場合もありますが、直床でないために自由に配線を持っていくことができ、場合によってはフロアーコンセントの設置も行なうことができます。

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やはり人気のマンション最上階!でも実はデメリット的側面もある?

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マンションが高く売れた場合など、「次は、どこかのマンションの最上階に住んでみたい!」という憧れを持っている方もいらっしゃるかと思います。

マンションに住むなら最上階がいいという方は多いでしょう。最近人気のマンションと言えば階数が高いタワーマンションですが、最上階からの眺めは素晴らしく眺望の良さを満喫することができます。もちろんタワーマンションの最上階を購入するためにはかなりの価格を支払うことになりますが、タワーマンションの最上階から楽しめる眺望を考えたら妥当な価格と言えるでしょう。

最上階に住むことのメリットは眺望の良さだけではありません。高い場所になるため、近くに日当たりや風通しを遮る建物がないケースが多いです。窓を開ければ心地よい風が入ってきますし、開けっ放しにしていても人目を気にする必要がありません。

また、最上階は上の部屋からの騒音に悩まされることもないので、静かな生活が送れることも多いですね。

「最上階」はデメリットもある?

しかしタワーマンションの最上階を購入する前に、デメリットもあることを認識しておくことも大切です。まずは価格の高さですが、同じ建物でも階数が違うだけで価格が高くなります。購入価格が高くなれば住宅ローンの返済に響いてきます。

今現在は安定した収入があっても将来的なことを考えると決して楽観視はできないという方もいるかもしれません。住宅ローンの返済期間を短くすることも可能ですから、頭金を多めに入れてローン返済をラクにしておくという選択をするのもいいでしょう。

最上階の場合は蓄熱についても考えておかなくてはなりません。より太陽に近い位置にあるため蓄熱しやすく、夏の暑い時期は他の階と比べてかなり体感温度が違います。蓄熱に対して何らかの対策を行っているマンションなら安心ですが、購入する前に確認することをおすすめします。

最上階にある部屋を防災面から見てみましょう。防災面と言えば火災や地震への備えを考えてしまいますが、下の階にある部屋ならいざという時でもエレベーターを使用せずに外に出ることができます。しかし、最上階ではエレベーターを使用しなければ外に出るまでにかなりの時間を使ってしまいます。ただ、火災や地震の際はエレベーターがストップする可能性が高いので、防災面に関しては販売業者に話を聞いておくようにするのもよいですね。

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あなたはどっち派?一戸建てvsマンション | 税金・便利さなど比較

自宅マンションを売って、住み替えるという場合、別の分譲マンションを購入して住むこともありますが、「今まではマンションに住んでたから、売却したお金を頭金の一部にでもして、今度は一戸建てにも住んでみたいナ・・・」という方もいるかと思います。

マイホームを購入する時、多くの方が迷うのは一戸建てとマンションのどちらを選ぶかでしょう。都心部などにマンション購入予定の方には、郊外に一戸建てを買って通勤をする、という選択肢と迷われることも多いですよね。

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どちらにもそれぞれメリットがあるため、ライフスタイルに合わせて選ぶというのが答えになるでしょう。

一戸建てやマンションといった不動産物件は、将来的な資産価値も考慮したうえで購入しなければなりません。不動産は売却することもできるので、購入した時点から資産価値があまり下がらなければ売却しても損をすることはないってことになります。

特にマンションの場合は利便性の良さに重点を置いているため、資産価値が下がりにくい物件が少なくありません。駅から近くて交通アクセスの良いマンションなら比較的高く売れることが多いですが、交通アクセスが不便なマンションは築年数が経過した時の資産価値を検討したうえで購入するかどうかの判断をしましょう。

ファミリーの場合、子供が遊びやすいという意味もこめて、土地付き一戸建てを希望する方もいますが、シングルやDINKSといったライフスタイルを希望する方の場合は土地よりも利便性の良さを重視するでしょう。現在だけでなく将来のライフスタイルも見据えてマイホームを選ぶ必要があります。

マンションの場合は共有部分が充実しているなどしますので、個人的にメンテナンスを行わなくても良いというメリットがあります。マンションの共有部分にはセキュリティーに関する設備が充実していますし、ゲストルーム等の便利な施設の用意があるところもあります。共有部分が充実していると生活が豊かになるという点もマンションの魅力の一つです。

マイホームは定期的にメンテナンスを行わなくてはなりません。一戸建ての場合は全て自分で行うのに対して、マンションは管理会社や管理組合がメンテナンスを行っていることが多いでしょう。その点では気楽でいられます。

固定資産税はどちらもかかりますが、固定資産税額を比較すると一戸建ての方が安くなるとされています。一戸建ては建物の固定資産税評価額が低くなる傾向があるため、マンションよりも安くなることが多いのです。

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最初は家賃が無料?「フリーレント」の賃貸マンションの魅力

今住んでいる分譲マンションを売却して、賃貸マンションへ変更予定だ、という方もいらっしゃるかと思います。

転勤・離婚が原因の場合の引っ越しや、住んでいるマンションの売却値段が高かったから、とりあえず売ってしまって、今後は、賃貸マンションに住もう! というケースもあるでしょう。

賃貸マンションを探していると、物件紹介の欄でフリーレントという文字を見かけることがあります。

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「フリーレント」って何?

フリーレントとは、その名の通り家賃を払わずに賃貸マンションが借りられるという物件になります。

しかし、いつまでも家賃がタダというわけではもちろんなく、最初の何か月間だけがタダになるという仕組みです。

賃貸マンション等の不動産物件を借りる時はかなりの初期費用がかかるため、利用者にとっては大きな負担に感じられます。賃貸借契約を結ぶ際の初期費用には、前家賃をはじめ敷金や礼金、仲介手数料、火災保険料といったものが含まれます。

最初に支払う初期費用だけで家賃の5ヶ月分から6ヶ月分という金額になることもあるため、初期費用がかからないフリーレントは魅力的な物件と言えます。

デメリット的なことはないの?

フリーレント物件はメリットしかない物件のように思えますが、あらかじめ注意点を確認しておかないと後々損をしてしまう可能性もあるので気を付けましょう。フリーレントの注意点は契約する時よりも解約する時にあります。

賃貸マンションを解約する時は敷金が戻ってくることはあっても違約金が発生することは滅多にありません。

しかし、フリーレントは最初の数ヶ月間が無料になっているため、解約する際に違約金が発生することが多いのです。フリーレントの期間だけ住んで、すぐに解約したのでは賃貸マンションのオーナーとしては大きな損失となります。

そのような観点から一定期間は住み続けることを条件としてフリーレント期間を設定しているのです。注意点さえ確認しておけばメリットが感じられる物件ですから、長く住むことが決まっている時はぜひ利用するといいでしょう。

フリーレントといっても全ての物件が敷金なしというわけではありません。物件によって敷金の対応は違ってきますが、たとえ敷金を払っても家賃が一ヶ月でもタダになれば節約に繋がります。

フリーレントの賃貸マンションを探してみたい時は、不動産物件サイトでフリーレントを条件設定してから検索するといいでしょう。

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不動産の評価は「固定資産税評価額」でカンタンに知ることができる?

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不動産の評価は金額で表されるのが一般的ですが、この評価額の知り方は対象が土地か建物かによって異なります。

建物の場合

まず、建物の評価を確認したい場合は固定資産税評価額を閲覧すればわかります。固定資産税の評価については、何も手続きをせずとも、住所地の市町村役場から自宅に送られてくる納税通知書で納付税額とあわせて知ることができます。

もし、納税通知書をなくしてしまった時は、市町村に対して固定資産評価証明書の発行を請求したり、市町村役場に行って固定資産課税台帳を閲覧することで固定資産評価額を知ることができます。

建物の固定資産税評価については3年ごとに評価替えが行われるので、きちんと確認しておく必要があります。

なお、この評価替えのタイミングは建物が建てられてからの経過年数で決まるのではなく、基準年度と呼ばれる時期が来た時に一斉に行われる仕組みになっています。

土地の場合

一方、土地の評価については、固定資産税評価額を知りたいのであれば建物の場合と同様に、納税通知書や固定資産評価証明書などで知ることができ、評価替えについても建物の場合と同じ方式で行われます。しかし、土地の評価を知る場合に注意しなければならないのは、土地の評価は固定資産税評価額以外にも表現方法があるということです。

固定資産税評価額以外であらわされる土地の評価の代表といえる例は、相続税評価額です。これはその名の通り、相続税の算定の基礎となるものですが、評価額の算出は主に路線価をもとに行い、路線価が定められていない地域については固定資産税評価額を参照して行うことになっています。

相続税評価額は、路線価や土地の面積、借地権割合などがわかれば計算することができますが、このときの計算結果は概算に過ぎず、正確な評価額を知るためには不動産鑑定士に評価を依頼する必要があります。

固定資産税評価額の知り方は簡単で、建物の評価を参照したい場合はこれだけでほぼ十分ですが、土地の評価を知りたい場合は目的によっては他の評価額を参照しなければならない場合がある点は留意しておきましょう。

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マンション売買の際に目にする「オーナーチェンジ」ってなんですか?

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マンション物件を探している方は、売りに出ているマンション物件の広告を見る機会が多いでしょう。

そんな中でオーナーチェンジという見慣れないワードを目にすることがあります。このオーナーチェンジとはマンションのオーナーが自分で住むのではなく、投資用の物件として所有しているということになります。

つまり投資用のマンションとして購入し、賃貸借契約を結んで賃借人から家賃収入を得るという不動産投資になるのです。

オーナーチェンジ物件として売りに出ているマンションは、自分が住むためのマンションを探しているのではなく投資用のマンションを探している方向けにあると思っていいでしょう。

もちろん賃貸借契約の期間が終了すれば入居している賃借人が退去することになるため、賃貸借契約期間中は家賃収入を得て、退去した後に自分が住むという方法もあります。

マンションを購入すればローンを返済していかなくてはなりませんが、家賃収入をそのまま返済にまわすことができるので心配はいりません。

マンションのオーナーとして投資用の物件を探している方なら、現在の賃借人が退去した後も引き続き賃貸物件として新しい入居者を探さなければなりません。この場合は賃貸物件を扱っている不動産会社に依頼をすれば、入居者の募集から賃貸借契約の締結、物件の管理、退去後の原状回復等を全て任せることができます。

不動産投資が初めての方は何かと不安がありますが、物件管理を行っている不動産会社を選べば自分で行うことはほとんどありません。しかし、物件を所有する上である程度の知識は身につけておく必要があるでしょう。

例えば敷金返還義務についてですが、通常賃貸物件は賃貸借契約の時に敷金を預かります。あくまでも預かっているお金になるため、退去する時は敷金返還義務という決まりに従って預かっている敷金を返還しなければなりません。

敷金に関してはトラブルに発展するケースが多いため、敷金返還義務の内容を熟知しておきましょう。

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マンション売却前に検討の価値あり?「セカンドハウス」で田舎暮らし!

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団塊の世代の方は定年を迎えましたので、退職をして年金で老後を過ごす態勢に入った人も多いのではないでしょうか。年齢的には団塊ジュニア世代も独立して孫がいるケースも多いでしょう。

ほとんどの人が家のローンも終了、もしくは終了に近く、子供も独立してほっと一息ついて老後はのんびりと暮らしたいと考えています。そうなると多くの人が田舎の自然の中でゆったりとしたスローライフに憧れるものです。

団塊の世代は多くが都会で働き、働くために都会に通える範囲に頑張ってマンションや戸建てなどの住居を購入したはずです。一般のサラリーマンですと一戸建ては予算的に難しいのでマンションが多かっただろうと予想できます。

もちろんマンションでも都会のマンション価格を考えればローンの支払いはかなり家計を圧迫していたでしょうから、サラリーマンとしては上出来と言うべきでしょう。

しかしほとんどは小型マンションですから子供家族と同居はできません。必然的にマンションには老後を過ごす夫婦二人が残り、子供家族は別に住居を構えることになり、将来的にはマンションは不要になっていまいます。

そんな時、マンションを早期に売却して田舎に家を買い替えて移住をするというケースも多いようです。

やはりこれまで庭がなく菜園や庭いじりもできなかった生活を考えれば、マンションを売った差額と年金でスローライフを送るというのは魅力的です。

しかし、簡単にマンションを売却するのは少し慎重に考えた方がいいかもしれません。

マルチハビテーションという形式が最近話題です。これは都会にこれまでの住居を維持しつつ、田舎に理想的な住居を構えて必要に応じて住み分けるというものです。

大自然の中のログハウスなどは大変魅力的ですが、冬季や雨季は老人には辛いものがあります。また病院などのインフラは都会に及びませんから体調によっては不安な時期もあるでしょう。

マルチハビテーションなら好きな時に都会の自宅に帰ることができます。マルチハビテーションは主に過疎地をメインとしていますから土地代も大変安く、ローンを組んだとしても年金だけで十分に払える可能性もあります。

しかも、「週半分だけ都会で仕事をする。」などライフスタイルに合わせて臨機応変に住み分けることもでき、生活の自由度も高いですね。

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2018年頃までは都市部のマンション価格は上がる?売るなら今?

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マンションの価格というのは需要と供給のバランスで決まるものです。人気の場所であるほど、高値がつきます。

東京では、2020年に再びオリンピックが開催されることに決まりました。オリンピックとなれば、競技場の建設や外国人観光客の誘致を行うために、様々な開発が行われます。それゆえに、普通なら東京都市部のマンション売却価格は急上昇する、というのが流れです。

しかしながら、東京の場合には、インフラも整っていますし、コスト削減ということもあって既存の施設を有効活用するという方向で進んでいます。そのため、観光業や小売業に比べて、建設業に対する東京オリンピックの特需は小さいという見方もあります。

ただし、値上がりをしないわけではありません。

中国の投資家が資産運用のために、東京都内のマンションを購入している動きもあるからです。ですから、オリンピック前の2018年頃が地価上昇のピークになるのではないか?という予測があります。

もし、マンションの売却を考えているのであれば、ピーク前に売っておけば、売却価格が下がるリスクを抑えることができるのです。注意点としては、地価の上昇が起きているのは、主要な駅周辺や観光スポットの周辺、というごく狭い範囲にとどまっていることです。

ですから、オリンピックの開催会場から遠かったり、観光名所がないという地域では、オリンピックの需要は地価にあまり影響しないと考えられ、売却のタイミングは異なります。ちなみに、オリンピック終了後のことを考えると、売却をするべきかどうかという判断は難くなります

なぜかというと、競技場などがオリンピック終了後に、どのような運用をされるのかによって、恒常的な需要が出てくるかもしれないかです。

一方で、選手や観光客が去ったことで、マンションの需要よりも供給が上回り、地価の下落してしまうかもしれません。

そうなればマンションの売却価格が下がるリスクも有りますから、情報収集を怠らず、状況をよく分析する事が必要です。

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