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不動産投資で不動産購入時にかかる税金・手数料などの費用

不動産投資をするにあたっては、まずはアパートやマンションといった不動産物件を購入しなければならず、その本体費用は当然かかるものといえますが、そのほかにも、手数料や税金などのさまざまな種類の費用がかかることは、常に頭に入れておかなければなりません。

まずは税金関係ですが、不動産の売買にあたり、売買契約書に貼付する収入印紙は、印紙税法とよばれる法律によって定められた税金の一種ということになります。契約書に書かれた金額の区分に応じた額面のものを貼付しなければならないため、不動産のような高額な取引にもなると、印紙税の金額そのものも高額になってきます。

また、不動産を取得した場合には、その価格に一定の税率を乗じた金額の不動産取得税も都道府県に納付しなければなりません。実際の納付は申告してからしばらく経過してからとなりますので、印紙税のように売買と同時ではないものの、それなりの金額の出費は覚悟しなければなりません。

不動産の名義を変更するにあたっては、法務局に登記申請をすることになりますが、このときにも登録免許税を印紙をもって納付しなければなりません。

さらに、固定資産税や都市計画税は、年初に所有者であった人がすでに年度分をまとめて納税しているはずですが、不動産業界の慣行として、投資のために買い取った人が、日割り計算で取得以降の日数分をもとの所有者に返還することになっています。

いっぽう、手数料などの税金以外の費用についても、たとえば投資物件を不動産会社の仲介で購入したのであれば、その金額に応じた仲介手数料を支払う必要が出てきます。ほかにも、登記をするときに書類作成や申請の代行をした司法書士に支払う報酬がありますが、これはみずから法務局に申請するのであれば不要になる費用です。

投資物件をローンで購入するのであれば、金融機関の融資事務手数料や、保証会社への保証料の支払いなどといったものも必要になるほか、あわせて火災保険料や地震保険料の払込みも必要となってくるでしょう。

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不動産投資と株・FXへの投資の比較

個人投資家が行う人気の投資方法としては、不動産投資とFX・株の2つが有名となっています。この2種類の投資方法においては、様々な面で違いが生じています。以下においては、その2の投資方法の違いを説明していきます。

まず、不動産投資とFX・株では、投資期間に違いが出てきます。FX・株の投資では、数週間のスイングトレードや数日の短期売買が可能となっています。それに対して、不動産投資は数年または数十年といった長期の投資が中心となります。

そのため、FX・株の投資では値上がり益を期待し、キャピタルゲインを得ることが目的となってきます。逆に不動産投資では物件の値上がり益よりも、家賃収入を元にした配当を得ることが目的となります。

以上からFX・株の投資では短期的に大きな収益を上げられる可能性がありますが、見込みが外れると元本を大きく減らしてしまうリスクが存在します。FX・株ではレバレッジを掛けた取引も可能なため、相場しだいでは一度に元本を失ってしまうこともあり得るのです。

一方、不動産投資は短期的に大きな収益は見込めませんが、安定して配当が得られるローリスクの投資が可能となってきます。不動産価格の変動はFX・株ほどは急激ではないことから、一定の元本は確実に確保できるメリットがあります。

また、FX・株の投資資金としては数万円から数十万円といった少額で取引ができるのに対して、不動産投資は比較的高額の投資資金が必要となる特徴があります。不動産投資ではタワーマンションなどの1室を購入するとなると、数千万円の資金が必要となる場合もあるからです。

しかし、近年では個人投資家ではREITを購入することで、100万円程度の資金で投資ができるようになってきています。従来型のマンションの1室などに投資をする方法では、物件の売却を思うようにできないリスクが存在していました。しかし、REITならば証券会社で自由に売買することができ、流動性の高い投資をすることが可能になっています。

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不動産投資での物件購入の流れを解説

不動産投資において投資用物件を購入する場合は、まず物件の選定からはじめることになります。インターネットや情報誌などで資料を集め、それらをじっくりと比較して検討します。資料だけでわかることには限りがありますが、それでも告知事項の有無や違法建築の可能性、物件の基礎的な情報、漠然とした周囲の環境については把握することができますので、物件購入の最初のステップとしてとても大切なことになります。

次に気になる物件をいくつか見つけたら、それらを取り扱っている不動産会社に連絡して物件に関する問い合わせをしてみます。不動産会社に問い合わせればより細かい情報を手に入れることができるうえ、インターネットや情報誌にはまだ反映されていない新しい物件の情報を教えてくれることもありますので、これらの会社は積極的に活用するといいでしょう。

購入対象となる物件をある程度絞り込むことができたら、今度は実際にそれらの物件を見学します。不動産会社に連絡して物件を案内してもらいましょう。実際の見学では室内のリフォーム状況や内壁、天井などのシミやカビの有無などをチェックし、外観の劣化具合もきちんと見ておきます。駅までの距離やコンビニやスーパー、公園の配置など生活環境についても確かめておくことが大切です。

気になることは不動産会社の担当者にしっかり確認しておき、できれば近所の人に生活環境について話を聞いておくといいでしょう。

購入する物件が決まったら収支計画を策定します。これは素人には少々難しいので、不動産会社のアドバイスを受けて策定しましょう。銀行の融資を受けるのであれば資金計画も必要です。収支計画や資金計画はプロの力を借りて正確かつ慎重にすることが重要であり、無理な計画を押し通せば破綻することになりかねません。この時点で無理があるのであれば、投資を一度見直すことも必要です。

不動産投資にはメリットだけでなくリスクもあります。ですからプロである不動産会社のアドバイスを積極的に活用することが非常に大切です。

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不動産投資で考えられるリスク的側面について

不動産投資を行う方が近年では増えていることが特徴です。お金の投資方法としては他にもいくつかの手法があり、中には株などを利用している方も存在しています。不動産投資の場合では不動産の価値が大きく変動しないものになり、資産価値がゼロになってしまうことがないものと考えられているので、投資方法としては注目されています。

しかし。不動産投資の方法でも一定のリスクというものがあるので、この点にも留意しながら投資を決めることがおすすめです。

実際に起こる可能性のあるリスクの中には、空室管理を挙げることができます。例えばアパートを棟ごと購入している方であれば、6室入居できるところを3室しか入居者を確保できない場合では、利回りも十分に得ることができない状態に陥ってしまい、住宅ローンを利用している方にとっては、その返済方法について困ってしまうことになります。

マンションの1室を購入されている方も多くいますが、同じように空室の期間が長くなってしまった場合では、そもそもの家賃収入を得ることができない状態になるので、仲介を依頼している不動産会社選びもしっかりと行うことが求められています。あまりに空室が目立ってしまっている環境では、不動産会社を変えてみる方法も効果的です。

次に家賃滞納のリスクも存在しています。入居者が家賃を支払わない場合に発生してしまう内容ですが、この点に関しては入居審査を行う際に保証人を用意する方法や、保証会社を利用する方法などもあり、解決策は用意されているので、知識を持って行動することが必要です。

火災や地震などによる影響を受けてしまうリスクもありますが、この内容では保険に加入していることで安心感を得ることができます。最後に経年劣化による影響も挙げることができます。どのような物件でも古くなってしまった場合ではリフォームする必要があり、家賃の相場が下がってしまうというリスクもあります。

様々な条件というものがありますが、前もって不動産投資についての知識を得ておくことは大切なことです。

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2020東京オリンピックへ向けての東京の不動産価値

 不動産投資を考えている人は、確実に成功するためには失敗の少ない地域で投資をしたいと考えるでしょう。そういう意味では、現在の東京都は最もリスクの低いであろう地域の一つです。

これからの数年間は、東京オリンピックの開催に向け東京都そのものの魅力を高めるために、次々と都市開発が行われています。よって、都内に新しく魅力的な場所が増えれば、一層東京の不動産価値が高まるため、結果として投資が上手くいくことにつながります。

また、このように考える人が多くいることから、都内不動産に対する需要がある程度の水準を上回って推移することが期待されるため、不動産価値は上昇傾向に進むでしょう。

 しかし、都内の住宅が全て借り手がいるという状況ではなく、空き家が少なからず存在していることを考えると、全ての不動産投資が成功するとは限りません。現在の税制度上で節税効果の高い超高層タワーマンションについては、人気があることが言うまでもありませんが、それ以外の節税効果のなく借り手の確保が難しい住宅であれば、東京オリンピックは関係なく投資価値を見出すことが難しいでしょう。

また、高層タワーマンションの節税効果も今後については疑問があり、税制改正によって、その節税効果は失われてしまう虞があります。そのため、政府の判断一つで、現在の高層タワーマンションの価格上昇トレンドは反転してしまうリスクもあります。

 ただし、東京オリンピックに向けて観光客が増加して、ビジネスホテルの供給不足になることから、新たに民泊という制度を導入する方向に向かっているため、民泊が認められた都内の地域については、不動産投資をする価値が高まるでしょう。民泊の場合、年単位での契約ではなく、最短では1晩しか泊まることがないため、内装をしっかり整え、それなりのアクセスの良さが確保されれば、通常の賃貸投資よりも空室率が低く抑えることができる可能性もあり、不動産投資の魅力が高いと考えられ、不動産価値が上昇すると考えられます。

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不動産投資の3つの利回りについて

利回りとは投資した金額に対してもうけがどれだけあったかを示すもので、不動産投資では物件を買って1年間の利益の程度を表します。不動産投資には3つの利回りがあります。

最も一般的なのが表面利回りです。年間収入を購入価格で割って100をかけると計算できます。

次に想定利回りとは、現状は空室だったり売主が入居中だったりして、賃貸に出せた時に得られる利益の目安です。予想した年間収入を購入価格で割り、100をかけます。家賃収入は相場から導きます。入居者が予想通りに契約してくれれば想定利回りに近い利益が出ますが、実際は上手く入居者が見つからずに下がることが多いです。

そして実質利回りです。これは税金や維持費などランニングコストを踏まえて計算します。年間収入から年間支出を引いたものを購入価格で割り、100をかけて計算しますが、不動産投資で最も大切な利回りです。年間支出には保険料や固定資産税、修繕費、弁護士への費用などがあります。家賃収入が多くても維持するのにお金がかかれば、実質利回りは下がります。建設してから10年以上経ったマンションでは、本体価格は安いですが家賃相場はあまり変わらないので、表面利回りは8%ほどです。

しかし古いと修繕費にお金がかかるので、実質利回りは5%程度になります。反対に建設して10年未満のマンションは、本体価格が高いですが、入居者を確保するには家賃を高くすることができず家賃収入が伸びません。よって表面利回りは7%くらいです。維持費にはお金をかけなくても安全で住みやすい空間を提供するため、実質利回りは5%と築年数によって違いはそれほどありません。

利回りを高くするためには、どの計算でも出てくる購入価格を安くする必要があります。売主の事情で早く売却したがっていたり、空室になる要因があったりすると物件価格が安いです。

また不動産の運用が得意ではない人が、不動産投資に慣れていない業者に依頼すると、相場より安くで売られることがあります。

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