不動産投資の3つの利回りについて

利回りとは投資した金額に対してもうけがどれだけあったかを示すもので、不動産投資では物件を買って1年間の利益の程度を表します。不動産投資には3つの利回りがあります。

最も一般的なのが表面利回りです。年間収入を購入価格で割って100をかけると計算できます。

次に想定利回りとは、現状は空室だったり売主が入居中だったりして、賃貸に出せた時に得られる利益の目安です。予想した年間収入を購入価格で割り、100をかけます。家賃収入は相場から導きます。入居者が予想通りに契約してくれれば想定利回りに近い利益が出ますが、実際は上手く入居者が見つからずに下がることが多いです。

そして実質利回りです。これは税金や維持費などランニングコストを踏まえて計算します。年間収入から年間支出を引いたものを購入価格で割り、100をかけて計算しますが、不動産投資で最も大切な利回りです。年間支出には保険料や固定資産税、修繕費、弁護士への費用などがあります。家賃収入が多くても維持するのにお金がかかれば、実質利回りは下がります。建設してから10年以上経ったマンションでは、本体価格は安いですが家賃相場はあまり変わらないので、表面利回りは8%ほどです。

しかし古いと修繕費にお金がかかるので、実質利回りは5%程度になります。反対に建設して10年未満のマンションは、本体価格が高いですが、入居者を確保するには家賃を高くすることができず家賃収入が伸びません。よって表面利回りは7%くらいです。維持費にはお金をかけなくても安全で住みやすい空間を提供するため、実質利回りは5%と築年数によって違いはそれほどありません。

利回りを高くするためには、どの計算でも出てくる購入価格を安くする必要があります。売主の事情で早く売却したがっていたり、空室になる要因があったりすると物件価格が安いです。

また不動産の運用が得意ではない人が、不動産投資に慣れていない業者に依頼すると、相場より安くで売られることがあります。

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